房地产交易

房地产交易，即房地产的转让、抵押和房屋租赁。
(1) 房地产转让。是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。国家实行房地产价格评估制度，遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照市场价格进行评估。房地产权利人转让房地产，应向县级以上人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
❶按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
❷按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定、及有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
进行商品房预售的，应当符合下列条件：
❶已交付全部使用权出让金，取得土地使用权证书；
❷持有建设工程规划许可证；
❸按提供预售的商品房预算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和峻工交付日期；
❹向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。
《城市房地产管理法》 还规定，下列房地产，不得转让：
❶以出让方式取得土地使用权的，不符合规定条件的；
❷司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
❸依法收回土地使用权的；
❹共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
❺权属有争议的；
❻未依法登记领取权属证书的；
❼法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
(2) 房地产抵押。是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设立抵押权； 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
(3) 房屋租赁。是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出赁人与承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金所含土地收益上缴国家。另外，进行房地产转让和抵押时，还应当依法向有关部门进行登记，具体规定为：
❶在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记并由其核实颁发房屋所有权证书。
❷房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记并经其核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
❸房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当办理过户登记。
此外，《城市房地产管理法》还对房地产中介服务机构作了有关规定。房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。房地产中介服务机构应当具备下列条件：
❶有自己的名称和组织机构；
❷有固定的服务场所；
❸有必要的财务和经费；
❹有足够数量的专业人员；
❺法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理机关申请设立登记，领取营业执照后方可开业。